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????????3月伊始，纽约曼哈顿。
????????富利地产投资管理公司，已经搬迁至自有物业——公园大道245号。
????????会议室里，林祖辉望着华洋参半的高级职员，觉得这个配置很不错；里面不少洋人高级职员，都是原来奥林匹亚约克公司的管理层，在里切曼的介绍人加盟富利地产投资管理。
????????“会议开始吧，先说说‘富利1号’投资的项目目标！”林祖辉淡定的说道。
????????在二月下旬，新时代集团顺利私募5亿美元的商业地产基金，林祖辉将这只基金交给了富利地产投资管理公司进行管理。当然，林祖辉是在亲自布局投资方向。
????????富利地产投资管理副总裁larry（拉里），进行了汇报：“boss，按照公司的投资大方向，我们找到了一个不错的项目。”
????????林祖辉点点头，然后示意继续。所谓大方向投资，就是优先考虑纽约大学周边的商业物业，而且最好是零售物业，即购物中心、商铺。他剽窃了巴菲特的创意，认为学校搬不走，那么周边的零售物业自然也会很快转旺。
????????拉里认真的汇报道：“rtc集团（美国资产重组托管公司）在上个月透露出消息，一块纽约大学城的零售物业打算出售，该物业目前无杠杆的收益率为10%（即不贷款购买）。”
????????不贷款收益率为10%，其实是偏低，意思若是贷款购买，减掉利息支出，收益率可能更低！
????????就在林祖辉觉得不是特别理想的时候，拉里接下来的话，让他眼前一亮。
????????“通过我们的调查，发现这个零售物业最大的客户，占据着20%的出租面积，但是每平方尺租金他们只需支付5美元，而其它租客的平均租金为70美元每平方尺。”
????????这就拉流量的做法，这个最大的客户一定是自带流量的大企业，所以才让原来的物业主如此让步。这种情况在商业地产中，非常常见。
????????比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼，也有大量的超低租金的租客，这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。
????????香江当然不需要，能给大企业打个八折，就已经是很大的让步了，谁让香江是寸土寸金。铜锣湾的租金，是曼哈顿第五大道的两倍。
????????林祖辉马上问道：“最大租户的合同什么时候结束？”
????????拉里说道：“还有九年到期”
????????九年到期，这个最大的租客不可能搬走，毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。那么，若是按照2001年租金，瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35%左右，因为这期间其它租客的租金也是在涨的。
????????70美元每平方尺每月，实在太廉价了，而铜锣湾的商铺已经是200~300美元左右，一旦美国经济转旺（应该就是今年开始），大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。
????????林祖辉点点头，说道：“继续说下去，我很有兴趣这个项目！”
????????拉里高兴的点点头，将这个物业的地理位置、总面积、总售价，一一做了介绍。
????????总计是9.02万平方尺，售价在4亿美元~4.2亿美元区间。
????????非常理想的价格！若不是欧美经济糜烂了三四年，那里会如此便宜。
????????林祖辉做事一向果断，马上询问道：“你们之中，有过零售物业管理经验的人，请举手示意一下！”
????????一众富利高级职员纷纷举手，高达七成左右，看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。其实，华人置业的商业地产管理经验，也已经成长为世界级的团队，这几年不仅引进了国外的管理经验，还因地适宜的形成了自己的管理体系。
????????林祖辉点点头，说道：“那好，拉里副总裁就马上牵头，组建团队去完成这笔交易收购。这笔交易可贷款五成，时机成熟，我们再重置按揭贷款，优化利润率。”
????????拉里高兴的点点头，说道：“好的，我们一定圆满完成！”
????????接下来，林祖辉又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目，并讨论了管理上的内容。这期间，林祖辉表现出来的专业性，让大家大开眼界，暗叹林祖辉不愧是世界大型地产公司的创始人。
????????对于5亿美元的‘富利1号’私募基金，林祖辉的目的是——增加新时代集团和本人在香江的影响力，回报率其实也无需太高，每年15%以上便可以让所